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ACY证券汇评:【每日分析】澳洲房市剧变!移民政策收紧,海外购房面临更高处罚!政府出手控制租房市场!

2023-12-11 14:42:37
ACY证券
10-15年 |澳大利亚监管
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摘要:本周,澳大利亚政府将对移民和海外购房政策做出调整。根据周末发布会透露的信息,移民方面,限制学生签的滥用、减少非技术移民签证的派发,将净移民恢复至疫情前正常水平;海外购房方面,将现房购置费用提高至3倍、空置惩罚提高至6倍,同时鼓励海外投资者购入新房,以改善建筑业需求。 这一切都是为了缓解持续飙升的房租压力!

本周,澳大利亚政府将对移民和海外购房政策做出调整。根据周末发布会透露的信息,移民方面,限制学生签的滥用、减少非技术移民签证的派发,将净移民恢复至疫情前正常水平;海外购房方面,将现房购置费用提高至3倍、空置惩罚提高至6倍,同时鼓励海外投资者购入新房,以改善建筑业需求。

这一切都是为了缓解持续飙升的房租压力!

自从2022年7月澳洲开放入境,租房市场便开始复苏。2023年下半年开始,移民政策放开吸引大量人口流入,令今年的人口增长激增2.5%,其中80%都是新移民。这也让租房市场极度紧俏,再加上新屋供应不足,导致全澳空租率达到历史最低水平,引发租金持续暴涨。这也导致澳洲今年通胀下滑的速度远远落在欧美之后,房价也在逆市增长。(本文中提及的澳洲地产数据均来自于较权威的CoreLogic行研机构与澳洲统计局。)

10月通胀报告中,房租不是已经降温了么?

房租指数(2022-2023) – 澳洲统计局

的确,在连续2年半的单边上涨后,澳洲10月份的房租支出首次下滑,月度环比下降0.4%。然而,这并非源于房租的降温,而是政府的补贴。从9月20日开始,政府将租金补贴上调15%,导致全澳实付租金水平下滑。如果扣除这部分补贴,澳洲10月份的房租月度环比应该增长0.7%。如果贡献到整体通胀,会让月度同比从4.9%调整至5.3%的水平。由此可见,租房市场的火爆仍然是通胀控制的最大阻碍,移民在其中扮演着重要角色。(政府的补贴最终只会导致房租进一步上涨。)

移民和房租真的关联很大么?

澳大利亚移民与租金 – 短期正相关

由图可见,从2022年7月解除边境封锁至今,净移民人口与房租增长幅度有着明确的正相关性。尤其是在悉尼与墨尔本的重点移民区,租金一年的涨幅均超过了15%。不过从图中也能发现,数据点较回归线的离散程度不小,而且在回归线下方有不小的聚集区(单因素模型无法完全解释房租上涨)。这些都说明移民人口增长虽然是租金暴涨的主要驱动,但并非是唯一的原因。其他因素还包括新房供应不足、材料涨价、人员短缺以及疫情后的特殊周期等等。

那么禁止移民就能控制住房租么?

澳大利亚移民与租金 – 长期负相关

其实移民和租金的正相关是短线的,从长线来看,移民的流入反而会缓解租金过热的现象。阿尔巴尼斯政府之所以今年放宽移民政策,就是希望通过技术移民的流入,解决人员短缺的问题,最终实现提高供给、控制通胀的目的。不过目前来看,移民只起到了反效果。

控制租金跟海外购房者有什么关系?

一方面,今年移民的涌入令实际房价与可负担房价(基于澳洲家庭收入)之间出现了巨大的缺口,原因正是海外购房者数量的激增。长远来看,如果家庭收入无法快速提高,同时海外购房政策收紧,澳洲房价可能无法维持当前的强势上涨。而反映到房租上,也会让增速放缓。另一方面,虽然全澳空租率历史最低,但海外投资房的空置率仍然远高于平均水平,这也是澳洲政府想要提高空置罚款的原因。

综上所述,房租是当下最让澳洲政府和澳联储头疼的问题,移民与海外投资者的不断涌入让租房市场难以降温,通胀也将愈发地顽固。从中短线来看,这将有利于澳元的升值,但不利于澳洲地产板块的表现。

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2023-12-11

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